NO.1丨壹

央行宣布！4.1房利率或截止今年底

中国人民银行最新官宣的一则关于房贷利率的消息，传递了超级重磅的信号。

 

笔者截取一段重要原文：

 

9月29日出台的政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个），将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。

这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复，这种安排既有利于符合条件的城市政府按照“因城施策”原则，用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，也体现了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，维护房地产市场平稳健康发展。

划重点：LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

 

这意味着，全国多个城市，首套房4.1利率时代或即将过去！

 

这对于市场，有何信号及影响，我们具体来看。

 

1、为什么央行要恢复原有政策？

 

其中，央行的发文中也提及了：9月29日出台的政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个）。

 

说白了，利率下调，往个人层面说，是保障购房者的利益；往城市层面说，是为了刺激楼市消费，保障房价稳定、成交量上涨；往国家层面说，是有效促进经济的恢复。

 

现如今，楼市在复苏，经济在恢复，现有的利率政策，自然会变动。

 

2、对楼市有何影响？

 

对于楼市来说，可以起到有效刺激的作用，毕竟购房者“买涨不买跌”的心理在这，从5.88降到4.1，可能无法大面积刺激到购房者，但若4.1开始有上涨的势头，我相信很多购房者会坐不住了。

 

原本犹豫、等待利率再下降的群体，大概率会果断出手。

 

成交量上去了，对于楼市的回温，作用很大。

 

但对于购房者来说，却不是什么好消息，毕竟利率上浮，损失的可都是自己的真金白银。

 

3、利率会重新涨回5.88吗？

 

根据央行的发文，明年首套房利率，是从4.1涨到4.3，说白了就是取消减20个基点的规定。

 

后续还会不会继续回涨？个人认为有一定可能，毕竟回顾历史，2016-2018年间，利率也是从4.9回涨到了5.88。

 

经济复苏，利率开始回调，那就不可能只回调一次。

 

那么，买过的购房群体，会涨吗？

 

在LPR浮动利率下，所有的购房者，都是随央行LPR基点浮动而浮动的。4.1利率放款的，实际执行的是：4.3基点-20BP（加点），即使政策回调，加点也是不变的，所以并不会涨。

 

4、刚需购房者，务必抓紧出手！

 

有购房需求的，个人建议还是在最后这1个多月时间内，抓紧出手，现在银行额度还可以，征信优良的情况下，基本1个月之内可以放款。

 

抓紧买，还能赶上最后这一波红利。

 

NO.2丨贰

楼市，正在回暖

 

近日，地产股迎来迅猛的上涨，能明显感受到，压抑已久的市场，已经兴奋起来了。

 

为什么会如此？

 

两个原因。

 

一个还是外部因素，最新数据10月美国CPI增幅低于预期，美联储加息大概率要放缓了，大家终于松了口气。

 

另一个更重要的原因是，最近我国政策船头开始调转了，防控放松20条+地产金融救市16条，彻底打通了市场的信心。

 

能够隐隐感受到，市场要变了，有些城市正在隐隐回暖了。

 

1、16条传递的最大信号是，地产还得坚定救，这点毋庸置疑。

 

很多人说不一样了，但这次与过往的做法，显然跟过去很一致。

 

2008年是4万亿，2015年是货币化棚改，这次是16条。

 

当然，与前面两条比起来16条还算不上刺激，最多只能算修复，但最近一些城市的救市是越来越直接，上周杭州直接放松“认房认贷”，降低首付标准。

 

金融16条显然只是一次诚意的开始，后续的想象空间还很大。

 

2、明年的市场，一定会比今年热。

 

不仅是防控20条和金融16条，解决了眼下市场两大核心痛点。

 

有一个非常重要的市场信息：

 

今年22城核心城市的供地，城投托底占了很大部分。

 

当然，10月14日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》已经明确禁止这种行为。

 

但这无法改变，去年集中供地以来，城投公司在22城总拿地金额中占比28%，拿地幅数占比38%的事实。而城投公司拿地的平均开工率只有16%，远低于平均开发水平。

 

宏观调整增强信心，微观供给减少，这都有利于明年市场回暖，换句话说，明年的市场大概率很难比今年更差了。